Trae causa de: Hace unas semanas vino por el despacho un nuevo cliente con un asunto bastante recurrente, el del vecino que molesta y vive de alquiler.
Cuando las molestias proceden de una vivienda arrendada, suele aparecer una duda bastante lógica. ¿Hay que actuar contra el inquilino, que es quien organiza las fiestas, deja la suciedad o amenaza a los vecinos? ¿Contra el propietario, que quizá ni siquiera vive en la misma isla? ¿Contra los dos?
La respuesta cambia según el momento en el que se encuentre el problema. Para exigir que cese la conducta hay que dirigirse a quien la realiza. Pero si la actitud persiste y es necesario acudir a los Tribunales, hemos de requerir igualmente al propietario.
Aunque el inquilino no sea propietario, no vive al margen de las normas de la Comunidad. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe tanto al propietario como al ocupante desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El arrendatario ocupa la vivienda, utiliza las zonas comunes y está obligado a respetar unas reglas mínimas de convivencia. Otra cosa distinta es cómo debe preparar la Comunidad su actuación para que, si las molestias continúan, no termine tropezando con sus propios errores.
El requerimiento debe llegar a quien causa las molestias, pero también habrá que remitírselo al propietario.
Antes de acudir al Juzgado, el Presidente debe requerir al infractor para que cese inmediatamente y advertirle de que, si continúa, se ejercitarán acciones judiciales. Si quien pone la música a las tres de la mañana es el inquilino, el requerimiento debe dirigirse a él. No basta con enviárselo únicamente al propietario ni con pedir al Administrador que «hable con alguien». Conviene, además, realizarlo con un doble propósi
Tampoco conviene confiar demasiado en aquella conversación en el ascensor que, en su momento, pareció muy seria. Ni en el mensaje de WhatsApp que todos recuerdan haber visto, pero que nadie encuentra cuando empieza a hacer falta. La Ley de Propiedad Horizontal atribuye el requerimiento al presidente, aunque puede remitirlo materialmente el administrador si actúa por orden expresa de aquel. Lo importante es que pueda acreditarse quién ordenó enviarlo, cuál era su contenido, a quién se dirigió y si fue recibido o se intentó válidamente su entrega.
También hay que remitir copia al propietario, no porque sea quien está causando materialmente el problema, sino porque debe conocer lo que ocurre y porque tiene sus propias herramientas frente al arrendatario. A veces, la intervención del propietario evita que la comunidad tenga que ir más lejos. Cuando no lo consigue, al menos nadie puede sostener después que no sabía nada.
Si el problema continúa, la Junta tiene que pronunciarse.
El Presidente no puede presentar por su cuenta la acción de cesación. Necesita autorización previa de la Junta de Propietarios, convocada para tratar expresamente ese asunto. En este punto merece la pena evitar las fórmulas que parecen servir para cualquier cosa. Una autorización para «adoptar las medidas que se consideren oportunas» queda estupendamente en un acta hasta que alguien pregunta qué medidas concretas autorizó la Junta. Es preferible que tanto la convocatoria como el acuerdo indiquen con claridad que se autoriza al presidente para ejercitar la acción de cesación del artículo 7.2 contra el propietario y el ocupante de la vivienda.
La interpretación más extendida aplica la mayoría ordinaria del artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal. No parece exigible la unanimidad ni la mayoría de tres quintas partes, aunque existe discrepancia doctrinal sobre esta cuestión. Por prudencia, conviene alcanzar, siempre que sea posible, la doble mayoría ordinaria y dejarla correctamente reflejada en el acta.
También deben constar los asistentes, las representaciones, las cuotas, el resultado de la votación y la autorización concedida. Los defectos formales tienen una habilidad especial para pasar inadvertidos durante meses y aparecer, con gran entusiasmo, cuando la demanda ya está presentada.
Hay que demandar al propietario y al inquilino.
Éste es el punto que más dudas suele generar. La ley establece que la demanda debe dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Si quien provoca las molestias es un inquilino, la demanda debe plantearse contra ambos.
El arrendatario interviene porque es el autor material de la conducta. El propietario, porque sigue siendo titular de la vivienda y porque la sentencia puede afectar al derecho de uso del inmueble. Demandar únicamente al inquilino puede abrir una discusión sobre si la relación procesal se ha constituido correctamente. No parece la mejor manera de descubrir que una comunidad puede tener motivos de sobra y, aun así, haber planteado mal el procedimiento.
¿Puede conseguir que el inquilino se marche?
Puede, pero no mediante una carta, una votación de la Junta ni una advertencia del tipo «la Comunidad te va a echar». Si la demanda prospera, el Juez puede ordenar el cese definitivo de la actividad, reconocer una indemnización por los daños y perjuicios acreditados y adoptar medidas sobre el uso de la vivienda. Cuando el infractor no es propietario, la sentencia puede declarar extinguidos sus derechos relativos al inmueble y ordenar su lanzamiento inmediato Esa decisión corresponde al órgano judicial.
El propietario dispone, además, de su propia vía. El artículo 27.2.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos le permite resolver el contrato cuando en la vivienda se desarrollan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Por eso interesa implicarlo desde el principio y pedirle algo más concreto que el habitual «hable con el inquilino».
Las molestias también hay que demostrarlas.
Aunque exista una sorprendente unanimidad en el rellano, afirmar que una persona es insoportable no suele bastar como prueba. La Comunidad tendrá que acreditar qué ocurre, con qué frecuencia, desde cuándo y de qué manera afecta a la convivencia. Pueden resultar útiles los partes policiales, los informes municipales, las declaraciones de testigos, las mediciones acústicas cuando procedan, las comunicaciones enviadas, los requerimientos y un diario ordenado de incidencias.
También deberá quedar constancia de que la conducta continuó después del requerimiento. La defensa puede sostener que se trata de episodios aislados, de una percepción exagerada o de un conflicto personal entre vecinos. Cuanto más objetiva y ordenada sea la prueba, más difícil será reducir meses de molestias a una simple discusión de escalera.
Cuando el vecino molesto vive de alquiler, la Comunidad no tiene que escoger entre el inquilino y el propietario. Debe requerir al primero, implicar al segundo y, si finalmente acude al juzgado, dirigir la demanda contra ambos.
En estos asuntos, seguir cada paso en el orden correcto no es una formalidad ni una manía de abogados. Es lo que evita que una comunidad llegue al juzgado con meses de molestias a sus espaldas y un procedimiento mal planteado.