Trae causa de: una comunidad que lleva meses viendo la misma cifra en la contabilidad. Un propietario dejó de pagar varias cuotas, después llegó una derrama y tampoco la abonó. En la última junta alguien plantea lo inevitable: «Habrá que reclamarle».
Sí. Pero antes de reclamar una deuda en una comunidad de propietarios conviene hacer algo bastante menos espectacular y bastante más importante: comprobar que la deuda está bien construida y que la comunidad puede acreditarlo.
Porque saber que alguien debe dinero y tener preparada una reclamación no son exactamente la misma cosa.
«Debe seis meses» no basta
Antes de reclamar hay que poder explicar de dónde sale la cifra.
Qué cuotas están pendientes, a qué periodos corresponden, si son ordinarias o extraordinarias, cuándo vencieron y qué pagos deben descontarse.
Esto parece sencillo hasta que aparecen una derrama aprobada meses después, un recibo devuelto, un pago parcial o un cambio de propietario.
Antes del burofax viene la calculadora.
Y la cifra final tiene que coincidir en todas partes.
Para el monitorio, la junta tiene que liquidar la deuda
Si la comunidad va a utilizar el procedimiento monitorio previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, una pieza central es el acuerdo de liquidación de la deuda.
No basta con imprimir el listado de la administración y llamarlo saldo pendiente.
Tiene que existir un acuerdo que concrete qué cantidad se reclama al propietario y, a partir de ahí, el correspondiente certificado con su desglose.
Aquí es donde conviene detenerse un momento.
Si la contabilidad dice una cantidad, el acta otra y el certificado una tercera, el problema no empieza cuando el propietario se opone. Ya estaba dentro de la carpeta.
También hay que poder demostrar qué se comunicó
La liquidación debe notificarse al propietario conforme a las reglas previstas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Por eso interesa comprobar qué domicilio había comunicado, dónde se intentó la notificación, cuál fue el resultado y qué justificantes conserva la comunidad.
No basta con recordar que «se le mandó un burofax».
Hay que poder acreditar qué se envió, a dónde y qué ocurrió con esa comunicación.
Y hay una cuestión procesal más que conviene revisar
Desde 2025 hay además otra pregunta que conviene resolver antes de presentar la reclamación: si en ese caso concreto es necesario acreditar un intento previo de negociación.
La Ley Orgánica 1/2025 introdujo con carácter general la actividad negociadora previa como requisito para acudir a numerosos procedimientos civiles. Su aplicación al monitorio específico de las comunidades de propietarios, sin embargo, no está siendo interpretada de forma uniforme por las Audiencias Provinciales.
Hay resoluciones que consideran exigible ese intento previo y otras que entienden que el procedimiento previsto en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal queda sujeto únicamente a sus propios requisitos.
Y aquí importa también dónde estamos.
En Santa Cruz de Tenerife, a fecha de la revisión jurídica de este artículo, no hemos localizado una resolución de la Audiencia Provincial que resuelva específicamente esta cuestión en un monitorio de comunidad de propietarios. La Audiencia tinerfeña sí ha aplicado la negociación previa introducida por la Ley Orgánica 1/2025 en otros procedimientos civiles, pero eso no permite anticipar qué criterio seguirá cuando tenga que pronunciarse sobre este supuesto concreto.
Por eso tampoco sirve rescatar un modelo antiguo de la carpeta ni añadir automáticamente un «burofax MASC» y dar el requisito por cumplido.
Antes de presentar la reclamación hay que comprobar qué requisitos procesales resultan aplicables en ese momento y cómo pueden acreditarse.
Y, cuando sea necesario justificar una negociación previa, conviene no confundirla con otra actuación distinta: la notificación de la liquidación de la deuda.
Una misma comunicación puede llegar a cumplir ambas funciones si está correctamente preparada. Pero no lo hace por llamarse de una determinada manera.
Que el archivo se llame BUROFAX MOROSO.pdf no resuelve la cuestión.
Hay que abrirlo y leerlo.
Antes de presentar nada
Yo comprobaría que la comunidad puede reconstruir, sin hacer arqueología administrativa:
- de dónde nace la deuda;
- cómo se ha calculado;
- qué acuerdo la liquida;
- qué se notificó al propietario;
- qué requisitos previos al procedimiento resultan aplicables y cómo se han cumplido;
- y qué pagos posteriores pueden haber modificado el saldo.
Cuando esa reconstrucción no está clara, conviene revisar la documentación de la comunidad antes de decidir cómo reclamar.
No hace falta fabricar un expediente de cien páginas.
Hace falta algo bastante más útil: que cada documento tenga una función y que todos conduzcan a la misma cifra.
Porque reclamar mejor empieza bastante antes de presentar un escrito.
Si la comunidad puede responder con claridad qué se debe, por qué se debe, cómo se liquidó y qué se comunicó, y además tiene comprobados los requisitos previos exigibles para reclamar, la reclamación empieza sobre suelo firme.
Si no puede, probablemente lo primero que necesita no es correr al juzgado.
Necesita ordenar la carpeta.
Como siempre: información general, no dictamen.
Si una comunidad tiene cuotas o derramas pendientes y necesita revisar si la documentación está preparada para reclamar, puede estudiarse el expediente antes de iniciar el procedimiento.