— Derecho civil · Propiedad horizontal
Abogada para Comunidades de Propietarios en Tenerife
Acuerdos que se impugnan, derramas que nadie quiere pagar, obras paradas y actividades que molestan. Asesoro a comunidades, juntas y presidentes — y también a propietarios en conflicto con su comunidad.
Cuatro frentes, casi siempre los mismos
Los conflictos de propiedad horizontal se repiten. Cambian los edificios, no los frentes.
01
Acuerdos y juntas
Lo que se decide y cómo se decidió.
Impugnación de acuerdos
Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos y otros supuestos de impugnación previstos en la Ley de Propiedad Horizontal.
Convocatoria y actas
Defectos de convocatoria, orden del día y redacción del acta.
Mayorías
Qué mayoría exigía ese acuerdo y si realmente se alcanzó.
Estatutos y normas de régimen interno
Interpretación, modificación e inscripción.
02
Cuotas, derramas y morosidad
El frente que más consultas genera.
Cuotas ordinarias
Coeficientes, reparto y su reclamación.
Derramas
Reparto, exigibilidad y qué ocurre si la vivienda se transmite.
Propietarios morosos
Reclamación de la deuda y efectos sobre el derecho de voto cuando concurren los requisitos legales.
Reclamación judicial de la deuda
Proceso monitorio especial previsto para las comunidades de propietarios y, cuando proceda, ejecución posterior.
03
Obras y elementos comunes
Quién puede hacer qué, y quién paga.
Obras en elementos comunes
Conservación, mejoras y accesibilidad: qué régimen resulta aplicable y cómo se distribuye el coste.
Obras del propietario
Cerramientos, terrazas, aires acondicionados y aperturas no autorizadas.
Uso privativo de elementos comunes
Patios, cubiertas, trasteros y plazas con uso asignado.
Filtraciones y elementos comunes
Determinar si el origen es común o privativo y qué actuación corresponde a la comunidad.
04
Uso y convivencia
Cuando el conflicto es con quien vive al lado.
Actividades molestas
Ruido, olores y usos prohibidos por los estatutos.
Uso de viviendas y locales
Cambios de actividad y usos no previstos en el título.
Vivienda vacacional
Cuando el alquiler turístico afecta a la comunidad y a sus acuerdos.
Conflictos entre propietario y comunidad
También si eres tú quien reclama frente a la junta.
El fondo del asunto casi nunca se decide solo por el fondo
Antes de impugnar un acuerdo, reclamar una deuda o parar una obra hay que mirar cómo se llegó hasta ahí. Muchos asuntos de propiedad horizontal se deciden en estos detalles.
Convocatoria
Quién convocó, con qué plazo y con qué orden del día.
Acta
Qué se acordó exactamente y cómo quedó recogido.
Mayorías
Qué mayoría exigía el acuerdo y si se alcanzó.
Plazos
La impugnación está sujeta a distintos plazos de caducidad según el motivo. Hay que comprobarlos desde el principio.
Estatutos
Muchas veces la respuesta está en el título constitutivo.
Documentación de la comunidad
Cuentas, certificaciones, actas anteriores, contratos.
Circunstancias del acuerdo
Quién votó, quién no pudo votar y por qué.
«Sin ver la convocatoria y el acta, cualquier respuesta por teléfono es una suposición. Por eso no las doy.»
Cómo suele empezar la consulta
«La junta aprobó una derrama y hay propietarios que no la aceptan.»
Se revisa el acuerdo, la mayoría con que se adoptó y el acta, y a partir de ahí se decide cómo reclamar.
«Tenemos varios propietarios que no pagan.»
La Ley de Propiedad Horizontal prevé un monitorio especial para reclamar deudas comunitarias, con requisitos documentales y de notificación que hay que cumplir.
«Un vecino ha cerrado la terraza sin permiso.»
Depende de si afecta a elementos comunes y de lo que digan el título y los estatutos.
«Soy propietario y creo que el acuerdo me perjudica.»
También te atiendo en esa posición. Lo primero es comprobar qué plazo de impugnación resulta aplicable y desde cuándo se computa.
Siete formas de actuar
No todo acaba en demanda. En propiedad horizontal, buena parte del trabajo es previo.
Análisis jurídico
Qué situación hay, qué normas la rigen y qué margen real existe.
Revisión de documentación
Convocatoria, acta, estatutos, cuentas y certificaciones.
Asesoramiento a la junta
Cómo convocar, qué mayoría hace falta y cómo redactar el acuerdo.
Negociación
Con el propietario, con la comunidad o con el administrador.
Reclamación extrajudicial
Requerimientos y certificaciones de deuda hechos como toca.
Impugnación
De acuerdos de junta, dentro de plazo y con los motivos acotados.
Procedimiento judicial
Cuando no queda otra vía, con la documentación ya preparada.
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Voté en contra de la derrama. ¿Tengo que pagarla?
Votar en contra no basta para librarte de una derrama. Depende de qué gasto se haya aprobado.
Yaiza Navarro Muñoz
Trabajo asuntos de propiedad horizontal tanto desde la perspectiva de la comunidad como del propietario. Mi experiencia previa incluye la reclamación de deuda comunitaria, y abordo también conflictos relacionados con acuerdos, derramas, obras, morosidad y funcionamiento de la comunidad.
Preguntas frecuentes en propiedad horizontal
¿Se puede impugnar un acuerdo de la comunidad?
Depende del motivo, de tu posición en la Junta y de que cumplas los requisitos legales para impugnar. Además, el plazo aplicable cambia según el motivo.
¿Qué ocurre si un propietario no paga?
La comunidad puede reclamar judicialmente la deuda. Además, el propietario que llegue a la Junta con deudas vencidas puede quedar privado del derecho de voto si concurren los requisitos legales.
¿Puede la comunidad prohibir determinadas actividades?
Depende de los estatutos, del acuerdo adoptado y de la mayoría con que se adoptó. No todas las prohibiciones son válidas.
¿Quién debe pagar una derrama?
No basta con mirar quién aprobó la derrama. Hay que comprobar qué tipo de gasto es y cuándo resulta exigible cada cantidad. En las derramas para mejoras, la Ley de Propiedad Horizontal las atribuye a quien sea propietario en el momento de su exigibilidad.
¿Qué documentación debería llevar a la consulta?
Convocatoria, acta del acuerdo, estatutos si los tienes y cualquier comunicación de la comunidad o del administrador. Con eso se puede valorar de verdad.
Otras áreas
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