Trae causa de: aparece una vivienda en venta con terraza, buenas fotos y una frase tranquilizadora:
—Tiene licencia vacacional.
Es una de esas afirmaciones que parecen cerrar la conversación y deberían abrir unas cuantas más. Una vivienda puede haber funcionado durante años como alquiler turístico y, aun así, quien la compra no tener garantizado que pueda continuar después de firmar. Las llaves se entregan en la notaría. La situación jurídica necesita algo más de equipaje.
Tener vivienda no equivale a tener alojamiento turístico.
En Canarias, ser propietario no basta para destinar una vivienda al uso vacacional. Para iniciar ahora la actividad hay que superar, al menos, tres controles que no siempre se hablan bien entre sí: el planeamiento urbanístico aplicable, la Comunidad de Propietarios y la Administración Turística.
No basta con que la vivienda tenga uso residencial, sea legal o no exista una prohibición escrita en letras grandes. El planeamiento debe permitir expresamente el uso turístico allí y en esas condiciones. Por eso dos viviendas aparentemente iguales pueden recibir respuestas distintas por estar en municipios distintos o a pocas calles de distancia. La rentabilidad estimada puede ocupar tres páginas del anuncio. La compatibilidad urbanística suele caber en una línea, cuando aparece.
La comunidad ya no se limita a observar.
Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera comenzar una actividad turística en una vivienda sometida a propiedad horizontal necesita la aprobación expresa de la Comunidad. Y expresa significa expresa. Que los estatutos callen no convierte su silencio en una autorización especialmente discreta.
La comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad con una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas. También puede establecer cuotas especiales o incrementar hasta un 20 % la participación de esa vivienda en los gastos comunes.
Conviene no confundir dos preguntas:
—¿La comunidad lo prohíbe?
—¿La comunidad lo ha autorizado?
Para una actividad nueva, que la respuesta a la primera sea «no» no convierte automáticamente la segunda en «sí».
Haber empezado los trámites tampoco es haber empezado la actividad.
Aquí aparece otra frase frecuente:
—Yo ya lo había solicitado antes.
Pedir un informe, presentar una consulta o empezar a reunir documentos no equivale necesariamente a estar explotando legalmente la vivienda.El propietario que ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 puede continuar frente a una prohibición comunitaria posterior, siempre que se hubiera acogido previamente a la normativa turística y respete sus condiciones y plazos. Lo que ee protege es la actividad lícita que ya estaba en marcha. Por eso importan las fechas, pero también qué ocurrió realmente en ellas. Una reserva de cita no es una reserva de huésped, por mucho entusiasmo administrativo que se le ponga.
Comprar una vivienda «con licencia» exige mirar de quién era.
La parte delicada llega cuando la vivienda se vende. La excepción de la Ley de Propiedad Horizontal se refiere al propietario que ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y, según el criterio administrativo vigente, no pasa automáticamente al comprador. Además, la consolidación prevista por la nueva regulación canaria se extingue con la transmisión de la vivienda. Comprar una vivienda que llevaba años anunciándose en plataformas no garantiza, por tanto, poder continuar sin más.
Antes de valorar esa supuesta licencia conviene comprobar quién era el titular, cuándo comenzó la actividad, si existía alguna prohibición comunitaria, qué permite el planeamiento y qué régimen transitorio resulta aplicable. También conviene saber si la comunidad autorizó la actividad o simplemente convivió con ella durante años mediante esa técnica tan extendida de no preguntar demasiado.
Lo antiguo tampoco dura necesariamente para siempre.
Las viviendas habilitadas antes de la nueva ley canaria no han recibido un derecho eterno. Hay distintos regímenes transitorios. Algunas actividades podrán consolidarse si cumplen determinados requisitos. Otras podrán continuar durante un plazo limitado y, en ciertos casos, solicitar una ampliación. Una inscripción antigua puede ser importante, pero no debería contemplarse como un amuleto frente a cualquier cambio urbanístico, comunitario o administrativo.
Para iniciar una nueva actividad todavía hay que presentar ante el cabildo la declaración responsable ordinaria, acompañada de la documentación exigida. Las viviendas sometidas a regímenes transitorios o de consolidación siguen sus propios procedimientos. La declaración permite comenzar cuando está completa y todo lo declarado es cierto. No corrige una incompatibilidad urbanística, no vence una prohibición comunitaria ni convierte una actividad irregular en legal por acumulación de documentos.
Cuando alguien dice que una vivienda «tiene licencia vacacional», la respuesta prudente no es asentir. Es preguntar cuál, de cuándo, a nombre de quién y hasta dónde llega. A veces la vivienda se vende amueblada, con reservas futuras y una cafetera que nadie recuerda haber comprado. La autorización para seguir explotándola puede no estar incluida.