Trae causa de: has encontrado otro piso, tienes las cajas medio hechas y una duda bastante concreta: «Si me voy antes de que termine el alquiler, ¿el casero se queda con la fianza?».
La respuesta no empieza por la fianza.
Antes hay que saber cuándo se firmó el contrato, cuánto tiempo ha pasado, qué se pactó y cómo se está planteando la salida. Porque marcharse antes de la fecha que aparece escrita en el contrato no significa automáticamente perder la fianza. Pero tampoco basta con devolver las llaves y considerar cerrado el asunto.
Primero: ¿han pasado seis meses?
En los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados desde el 6 de junio de 2013, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendatario desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Esto obliga a separar dos cosas que suelen mezclarse.
Una es la duración que aparece en el contrato. Otra, que la ley permita al inquilino poner fin al arrendamiento antes de esa fecha una vez cumplido ese periodo mínimo y respetando el preaviso.
Por eso, cuando alguien me pregunta qué ocurrirá con la fianza si se marcha antes, el primer dato que necesito no es cuánto entregó al entrar.
Es cuándo empezó el contrato.
Después toca abrir el contrato.
Que hayan pasado seis meses tampoco significa necesariamente que irse antes salga gratis.
El propio artículo 11 permite que las partes hayan pactado una indemnización para el caso de desistimiento: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta vigente por cada año del contrato que reste por cumplir, calculándose proporcionalmente los periodos inferiores al año.
La palabra importante es pactado.
No hay que dar esa indemnización por supuesta. Hay que comprobar si la cláusula está realmente en el contrato y qué dice.
Ese gesto tan poco emocionante —abrir el contrato y leerlo— puede cambiar bastante la respuesta.
También importa cómo se comunica la salida. Los treinta días de preaviso no son un detalle decorativo y, si después hay una discusión sobre cuándo terminó el alquiler, interesa poder acreditar qué se comunicó y en qué fecha.
La fianza no es el precio de marcharse antes.
Aquí aparece una de las confusiones más habituales.
En un arrendamiento de vivienda, la fianza legal es de una mensualidad de renta. Cuando termina el alquiler habrá que hacer cuentas y determinar qué saldo corresponde devolver. La LAU establece además que, si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido el saldo debido, esa cantidad empieza a devengar interés legal.
Pero una cosa es liquidar las obligaciones pendientes y otra bastante distinta decir:
«Te has ido antes, así que pierdes la fianza».
Puede existir una indemnización por desistimiento válidamente pactada. Puede haber rentas, suministros, daños u otras obligaciones pendientes. Y también puede existir una parte de la fianza que corresponda devolver.
Si el arrendador pretende descontar alguna de esas cantidades, tendrá que identificar y justificar los conceptos. El mero hecho de que el arrendamiento haya terminado antes de la fecha inicialmente prevista no convierte automáticamente toda la fianza en una indemnización.
Tampoco recomiendo utilizar unilateralmente la fianza como «último mes de alquiler». Si la renta sigue siendo exigible, dejar de pagarla confiando en que ya hay una mensualidad depositada puede crear precisamente el problema que queríamos evitar.
¿Y si todavía no han pasado seis meses?
Entonces el escenario cambia bastante.
El derecho de desistimiento del artículo 11 todavía no está disponible en los términos que acabamos de ver. Si no existe un acuerdo con el arrendador ni otra causa que justifique la terminación, la salida unilateral puede constituir un incumplimiento contractual.
Y hay otro matiz importante: marcharse de la vivienda y entregar las llaves no permite dar por supuesto, sin más, que el contrato ha quedado extinguido ese día. Habrá que comprobar si el arrendador acepta esa terminación y en qué condiciones.
El artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos remite, para el incumplimiento de las obligaciones contractuales, al artículo 1124 del Código Civil. A partir de ahí pueden plantearse el cumplimiento o la resolución del contrato y, cuando proceda y se acrediten, los correspondientes daños y perjuicios.
Aquí desconfío especialmente de las respuestas automáticas.
No existe una regla legal general del tipo:
«Si te vas antes de seis meses, pierdes X».
Habrá que mirar el contrato, lo que ha ocurrido realmente, qué cantidades pueden reclamarse y si existe o no un acuerdo con el arrendador.
A veces, además, la solución más útil no pasa por llevar el incumplimiento hasta sus últimas consecuencias. Si ambas partes pueden ordenar una salida anticipada y dejar por escrito cuándo termina el contrato, cuándo se entregan las llaves y qué cantidades quedan pendientes, se ahorran unas cuantas discusiones posteriores.
Antes de entregar las llaves.
Si ya has decidido irte, las cajas son probablemente la parte más sencilla.
Antes conviene localizar el contrato, dejar constancia de la comunicación al arrendador y de su fecha, documentar la entrega de las llaves y poder acreditar en qué estado se devuelve la vivienda.
Después se hacen las cuentas.
Y solo entonces tiene sentido responder a la pregunta con la que empezábamos: qué pasa con la fianza.
Porque irse antes de que termine el alquiler y perder la fianza no son sinónimos.
Como siempre: información general, no dictamen.
Si estás pensando en dejar una vivienda alquilada antes de la fecha pactada y no tienes claro qué puede ocurrir con la fianza o qué consecuencias prevé tu contrato, puede revisarse antes de entregar las llaves.